Portugal makelaar Tábua

Over het belastingsysteem in Portugal

Het Portugese belastingsysteem is samengesteld uit drie types belastingen die op consumptie, inkomen en onroerend goed drukken.

IVA - Net zoals in de andere EU-landen, heeft Portugal ook BTW die hier IVA heet. De percentages gaan van 6% tot 21%, al naar gelang het type product of dienst.

IRS / IRC - De belasting over het rendement van natuurlijke personen heet IRS. Het is een progressieve belasting, dat wil zeggen dat hoe hoger het inkomen is, des te groter zal het belastingtarief zijn. De IRS is zowel van toepassing op werknemers als op zelfstandige ondernemers. Bedrijven worden belast middels de IRC (de Portugese Vpb), welke een lage schijf kent voor kleine ondernemingen. Zo is het percentage voor de eerste € 12.500 winst slechts 12,5%. Voor bedragen daarboven wordt het percentage 25%.

IMT / IMI - Op onroerend goed rusten twee belastingen: de IMT, een overdrachtsbelasting, te betalen bij aankoop en de IMI die jaarlijks in twee termijnen te betalen is. De IMT is progressief en varieert, voor woningen, van 0% tot 6%. De IMI wordt berekend over de waarde waarvoor het pand bij de fiscus in de boeken staat (dat is meestal lager dan de reële waarde) en de percentages liggen hier tussen 0,2% en 0,7%.

Het is voor een buitenlander mogelijk om in Portugal te wonen en rendementen uit het buitenland te genieten zonder extra belastingdruk. Portugal heeft Belastingverdragen (DTTs) afgesloten met alle EU-landen. Maar het is wel noodzakelijk aan een aantal vereisten te voldoen en formulieren op de juiste wijze in te vullen. Daartoe is het essentieel dat men bijgestaan wordt door een belastingdeskundige. 

Passeren van de Akte het koopcontract = escritura de compra e venda 

Voor zowel de koper als de verkoper is dit het belangrijkste moment van het koopproces. In Nederland speelt de notaris een belangrijke rol als het gaat om de financiële afwikkeling. In Portugal behartigt hij de belangen van de staat. In principe bemoeit de notaris zich niet met geld van zijn cliënten en hij heeft geen derden rekening. Betalingen lopen in Portugal dus niet via het notariskantoor maar veelal via de advocaat.

Wanneer uw juridisch adviseur/advocaat uw groen licht heeft gegeven en er overeenstemming bestaat over de prijs en de zaak dan kunt u overgaan tot ondertekening van het koopcontract. Het koopcontract in Portugal is alleen bindend als het voldoet aan de eisen, zoals die in de Portugese wet zijn gesteld. Eén van de vereisten is bijvoorbeeld, dat het contract getekend dient te worden voor de notaris (kantoor) en dat de handtekeningen worden gelegaliseerd. (Legaliseren betekent het vaststellen van de identiteit van diegene die de handtekening zet.)

Voor onder tekening hiervan geldt hetzelfde als het voorlopige koopcontract, laat het contract de akte voorlezen en/of vraag om een vertaling zodat u weet wat u ondertekend. Bij ondertekening dient dan ook iemand aanwezig te zijn die de Portugese taal machtig is.  De notaris mag niet de akte laten passeren indien niet duidelijk is dat u de inhoud heeft begrepen.

Alles rond gefeliciteerd met uw aankoop en wij hopen dat onze informatie een bijdrage tot dit succes heeft geleverd.

Onderzoek mogelijkheid start subsidies bedrijf.

De Portugese overheid en gemeentes stimuleren de lokale economie en daarmee de werkgelegenheid in de regio. Toerisme is een van de speerpunten van beleid onder voorwaarde is soms mogelijk om een financiële ondersteuning te krijgen in de vorm van subsidies, dit als u een bedrijf start. Informeer bij de bij de gemeente waar u zich wil vestigen, naar de mogelijkheden.

Commerciële objecten en bedrijfsovername´s in Portugal: Accountantsonderzoek

Bij kopen van commerciële objecten is er vaak sprake van een bedrijf overname en staat het onroerend goed op de bedrijfsbalans. Je koopt dan ook niet het onroerend goed maar het bedrijf. Bij een bedrijfsovername is het net zoals in uw eigen land belangrijk om vooraf inzicht te hebben in de boeken van het bedrijf en wordt een accountant geadviseerd die een boeken onderzoek uitvoert, zodat je in de toekomst niet wordt geconfronteerd met vervelende verrassingen. Bij een bedrijfsovername zorg dat de vorige eigenaar niet in een bepaalde omtrek eenzelfde bedrijf gaat beginnen laat dit in de koop overeenkomst expliciet overnemen anders creëert u uw eigen concurrent.

Bouwkundig onderzoek

Een Portugese makelaar is over het algemeen geen bouwkundige en kan en mag dan ook geen uitspraak doen over de bouwkundige staat van een object. Wanneer u een bestaand object koopt kan het raadzaam zijn alvorens tot aanschaf over te gaan een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren.  Zeker daar waar het gaat om grotere bedragen en/of commerciële objecten zoals Hotels, Campings, Pensions. Je voorkomt hier mee onplezierig verrassingen indien blijkt dat bijvoorbeeld de dakbalken of dragende delen zijn aangetast door hout parasieten. Waardoor in de toekomst u voor hoge kosten komt te staan. Een bouwkundige kan zijn een ingenieur of architect. Deze hebben hun eigen beroepsvereniging. De website van de orde van architecten vind u op http://arquitectos.pt/ 

Bestemming plannen in Portugal en bouwen

Ook in Portugal zijn net zoals in uw eigen land bestemde gebieden die een bepaald doel hebben en waar een bestemmingsplan van toepassing is verklaard. De bestuurlijke regels met betrekking tot bestemmingsplannen en de daarbij behorende procedures zijn net als in uw eigen land.

Laat dan ook onderzoek doen naar bestemmingsplannen, die voor nu of in de toekomst gepland staan. Wellicht dat er in uw buurt hoogbouw, discotheken, een bedrijventerrein, of wegen gepland staan, waardoor uw uitzicht of rust kan worden verstoord en/of effecten heeft of gaat hebben in de toekomst op de waarde van uw bezit. Ook in Portugal zijn bestemmingsplannen en gebieden waar niet gebouwd mag worden en/ of beperkingen van toepassing zijn. De voornaamste bestemmingen met beperkingen zijn;

• Bosbouw
• Landbouw
• Natuur

Wanneer u een huis wilt laten bouwen of wanneer u een pas opgeleverde nieuwbouw huis wilt kopen dan dient uw advocaat bij het gemeentehuis (Câmara Municipal) uit te zoeken of al de noodzakelijke (bouw)vergunningen aanwezig zijn en of er gebouwd is/wordt in overeenstemming met de bepalingen in de bestemmingsplannen.

Onroerend goed en belastingonderzoek

Naast kadastraal onderzoek moet uw advocaat vervolgens verder gaan met een belastingonderzoek bij het locale belastingkantoor (=repartiçao da financas), waar alle onroerende goederen in de betreffende plaats staan geregistreerd. Indien het perceel inderdaad staat geregistreerd bij de belastingdienst dan kan men vragen om een kopie van het caderneta predial (= een soort belastinglogboek van het onroerend goed). 


 

Wat staat er in het caderneta predial ?

• registratienummer van het perceel
• beschrijving van de ligging van het perceel
• het aantal bebouwde vierkante meters
• het aantal onbebouwde vierkante meters
• indeling van het pand
• bestemming van het onroerend goed
• valor tributável (= waarde van het onroerend goed; op basis van deze waarde berekent men de onroerend goed belasting, schenkings- en successierechten en de registratiekosten in het kadaster).

De gegevens in het caderneta predial moet u vergelijken met die van het kadaster. Het komt vaak genoeg voor, dat de omschrijving van het onroerend goed in de caderneta afwijkt van de werkelijke situatie. Meestal komt dit omdat de verkoper in het verleden "vergeten" is aan- of bijbouwen op te geven, waardoor deze niet geregistreerd staan. De bouw is dan niet per definitie illegaal. 

Bij het belastingkantoor dient uw advocaat onderzoek te doen naar:

• Op wiens naam/namen staat het onroerend goed geregistreerd?
• Stemmen de registraties in het belastingkantoor overeen met die in het registratiekantoor en de gegevens in het koopcontract?
• Zijn alle verschuldigde (onroerend goed)belastingen tot en met het moment van de overdracht door de vorige eigenaar betaald?

De volgende werkzaamheden behoren tot het takenpakket van de Portugese Advocaat ;

• Onderzoek naar beslagen en schulden op het huis
• Eigendomspapieren/titelonderzoek van de verkopende partij
• Uitzoeken of buren (bijvoorbeeld boeren) van het te koop staande huis/perceel recht van eerste koop hebben.
• Opmaken van het voorlopig koopcontract (contracto do promessa compra e venda)
• Eventueel opmaken van bouwcontracten
• Belastingonderzoek
• Aanvraag fiscaal nummer (numero do contribuinte) verkort NIF voor zijn/haar klanten. Zonder dit fiscale nummer kan men namelijk geen onroerend goed in Portugal kopen. Dit fiscale nummer is bovendien nodig voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen.
• Onderzoek naar alle noodzakelijke woonvergunningen/bouwvergunningen
• Onderzoek of alle nutsvoorzieningen zijn betaald door de vorige eigenaar
• Onderzoek of de woning legaal is gebouwd en of er een woonvergunning (Licença de Habitalidade/utilizacão)
• Controle bestemmingsplannen

Ook draagt de advocaat zorg voor de betaling van de kosten koper te weten:

• Portugese overdrachtsbelasting (IMT)
• Notaris- en registratiekosten
• Advocaatkosten zelf

De advocaatkosten liggen tussen de 1 - 1.5% van de aankoopsom. 

Contrato Promessa de compra e venda (= het  voorlopig koopcontract)

Het voorlopig koopcontract wordt opgesteld door de advocaat en bij akkoord door beide partijen en getekend. Belangrijk is te weten dat u op dat moment, formeel, nog geen eigenaar bent van het object. Ga dan ook nog geen ingrijpende verbouwingen en/of aanpassingen doen, doe dit pas wanneer u formeel de eigenaar bent. Het object wordt wel door de makelaar gereserveerd en kan een andere (koper) op dat moment niet meer beschikken over het object en onderhandelen met de verkoper zonder juridische consequenties.

Bij het ondertekenen van het voorlopige koopcontract moet u als basis 10 % aanbetalen indien er meer dan 10 % gevraagd wordt moeten er zwaarwegende redenen aanwezig zijn. Hou er rekening mee indien u na ondertekening afziet van de koop, zonder geldige redenen, vervalt de 10 % of het andere afgesproken percentage aan de verkoper en een deel daarvan aan de makelaar.

Geldige redenen van ontbinding kunnen zijn dat er belangrijke gegevens zijn achter gehouden die bekend waren bij de verkoper op het moment van de ondertekening van het voorlopig koopcontract en/of sprake is van verwijtbare onzorgvuldigheid van een partij, dit kan ook de makelaar zelf zijn.

Dit voorlopig koopcontract, is over het algemeen opgesteld in de  Portugese taal, voor tekening hiervan laat het u voorlezen in een taal die u begrijpt of vraag om een schriftelijke vertaling daarvan, zodat u weet wat u ondertekend en of er rekening is gehouden met de door u gemaakte voorbehouden.

Voorbeelden:

• Onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypotheek
• Onder voorbehoud van beloofde aanpassingen door verkoper
• Onder voorbehoud specifieke vergunningen

Deze voorbehouden moeten duidelijk omschreven zijn en geen ruimte laten voor discussie zowel in tijd als inhoud, duidelijk voor de verkoper en duidelijk voor de koper.

Als je niet aanwezig kan zijn bij het tekenen van het voorlopige koopcontract dan moet je iemand machtigen om dit in uw naam te doen. Wees wel voorzichtig en machtig alleen personen die u vertrouwt.

Betaal nooit rechtstreeks en contant

Het is niet raadzaam om rechtstreeks aan de verkoper of makelaar te betalen hoe betrouwbaar deze ook is laat altijd een advocaat financiële transacties voltooien door het storten op derde rekening.

Gezien het gegeven dat in Portugal de rol van de notaris een overheidsfunctie is en niet voor de aankoper nog verkoper werkt, zoals eerder vermeldt. Is het altijd raadzaam om een advocaat in te schakelen die uw zaken behartigt. U kunt uw advocaat in Portugal vergelijken met uw notaris in Nederland.

Advocaten in Portugal zijn net zoals in uw eigen land gebonden aan hun eigen beroepscode en zijn daar aanspreekbaar op. De orde van advocaten in Portugal heeft in 2007 de beroepscode voor Europese juristen aanvaard: De website van de orde is te vinden op http://www.oa.pt de officiële vertaling in het Portugees op http://www.oa.pt/Conteudos/Artigos/detalhe_artigo.aspx?idc=30819&idsc=1244&ida=61807

Een Nederlands talige versie op: http://www.advocaat.be/documenten/OVB/reglementen/reglementen%20Orde%20van%20Vlaamse%20Balies/regl%20toepassing%20gedragscode%20GG%2031%2001%202007.pdf

U hebt altijd het recht om een andere advocaat in te schakelen indien u dat wenst of een second opion te vragen indien u twijfels heeft.

De taak van notaris is uitsluitend beperkt tot het formaliseren voor de Portugese overheid van de eigendoms overdracht.

Hoe u ook koopt via een particuliere of makelaar schakel altijd een advocaat in die voor u controleert of alles formeel in orde is. Let wel deze dient uw belangen te behartigen. De meeste makelaarskantoren werken samen met advocatenkantoren en kunnen u daarin behulpzaam zijn. Een overzicht van advocaten in deze regio vind u hier, Omdat de Portugese advocaat (advogado) een belangrijke rol speelt in onroerend goed transactie gaan wij hier dieper op in.

U heeft het object van uw keuze gevonden en uw weet wat u te verwachten hebt. De prijs onderhandelingen kunnen nu aanvangen. Uw keuze kan zijn gewoon direct akkoord gaan met de verkoopprijs maar dan geeft u gewoon geld weg, er ligt altijd ruimte om te onderhandelen, maar wees daar wel reëel in en doe een serieus bod, je koopt geen tweede hands auto maar een huis waar iemand in gewoond heeft. De onderhandelingsruimte ligt over het algemeen tussen de 2,5 en 10 % van de vraagprijs en uiteraard afhankelijke van diverse factoren waar onder de noodzaak van verkoop.

Onderhandelingen gaan meestal via de makelaar. Het bod dat u doet moet zo snel mogelijk door de makelaar aan de verkoper worden gemeld zonder enige commentaar. Zodra er een overeen stemming is bereikt komt de volgende stap in beeld namelijk het voorlopige koopcontract en de formele procedure die leidt dat u voor de Portugese wet de rechtmatige eigenaar gaat worden van het object

Hypotheek in Portugal

Het is raadzaam om vooraf indien u een huis wilt aanschaffen of u in aanmerking komt voor een hypotheek. Bij financiering van uw huis in Portugal is er – zeker in geval van een 2e woning – een keuze tussen financieren via een 2e hypotheek op uw Nederlandse huis of via een hypotheek in Portugal zelf.

Hypotheek in Portugal is aan te bevelen

Een hypotheek in Portugal is in veel gevallen aan te bevelen: in geval van overlijden heft Portugal successierecht over de waarde van uw huis; maar een op dat huis gesloten hypotheek mag van die waarde worden afgetrokken.

Hypotheek tot max. 80% van de waarde van het huis

Banken in Portugal financieren meestal tot max. 80% van de waarde van het huis. U kunt daarbij de voorwaarde gesteld krijgen dat een (mee te financieren) kredietverzekering moet worden afgesloten. Een hypotheek in Portugal heeft meestal een looptijd tot max. 30 jaar, daarna moet meestal wel geheel of voor een flink deel afgelost worden of zijn.

De rente op uw hypotheek in Portugal kan vast of variabel zijn. Die laatste,in Portugal meest gebruikelijke ,vorm heeft doorgaans de vorm van het gepubliceerde Euribor-tarief plus een overeengekomen vaste opslag. Voor adressen:

Het is niet gewoon in Portugal om een object ter reserveren zonder dat daar een schriftelijke overeenkomst aan ten grondslag ligt. Er zijn kandidaat kopers die zonder het object te hebben gezien een optie willen nemen of deze te reserveren. Het gebeurd weleens dat er handgeld wordt betaald en aanvaard door een makelaar en/of verkoper, echter dit heeft geen enkele rechtskracht. De verkoper blijft formeel vrij zonder juridische consequenties om met een ander koper in zee te gaan.

Alvorens tot een bod te komen is het belangrijk vooraf inzicht te hebben in de bijkomende kosten. Dit is uiteraard afhankelijk van de staat waarin het object zich bevind. Wat goedkoop lijkt te zijn kan in bijkomende kosten om het bewoonbaar te maken naar redelijke maatstaven duur zijn. Zo kan je iets aanwerven van 25.000 € maar de kosten kunnen een gelijk bedrag zijn. Dit moet meegenomen worden in het bod en in de afweging om een object aan te schaffen. Om hier zicht op te krijgen kun je bijvoorbeeld vooraf een voorlopig calculatie laten maken door aannemer(s) dit voor zowel renovatie als nieuwbouw. Voor een overzicht van aannemers in de regio….

Het is niet raadzaam om in beboste/ landelijke gebieden, met een verhoogd gevaar van bosbrand een huis te bouwen van uitsluitend hout. Met een huis van stenen is de kans van behoud groter dan met hout. Ook bij de bouw met stenen moet rekening worden gehouden met brandgevaar.

Indien u een bouwkavel/bouwgrond wilt aanschaffen met als doel om een eigen huis te bouwen oriënteer eerst wat de bouwkosten incluis bijkomende kosten zijn.

Scheid het proces van aanwerving van bouwkavel (via de makelaar) en het bouwen zelf benader zelf (Portugese) aannemers (minstens drie). Het is niet aan te raden verwerven van een bouwkavel (kopen) zonder inzicht te hebben in de bouwkosten is er komen buiten de bouwkosten ook bijkomende kosten als er geen infrastructuur aanwezig is de hoogte is afhankelijk van de afstand tussen de aansluitpunten van de nuts voorzieningen en het bouwobject.

• · Aanleg telefoon (telefoonpalen en leiding infrastructuur beheerder PT Telecom website http://www.telecom.pt/InternetResource/PTSite/UK/)
• · Elektriciteit masten en leiding (infrastructuurbeheerder EDP) website http://www.edp.pt/en/Pages/homepage.aspx
• · Waterleiding (infrastructuur beheerder Gemeente) de website meestal met www.cm-tabua.pt

Gebruikt bouwmateriaal in huizen (midden) Portugal

De oudere huizen zijn geheel of gedeeltelijk gebouwd met bouwmateriaal dat in omgeving voorradig is afhankelijk hiervan zijn dit;

• · Leisteen
• · Vuursteen
• · Graniet
• · Bouwsteen

LEISTEEN

Leisteen heeft als nadeel dat indien deze niet goed bewerkt is geweest dat deze gaat verpoederen. Leisteen strekt namelijk vocht aan en wordt zacht e. Bij bezoek aan een object dat is opgebouwd van leisteen met name het fundament en muren met een priem op hardheid controleren. Belangrijk is deze bij een renovatie goed af te dekken door middel van het bedekken met een laag cement.

VUURSTEEN

Vuursteen is solide er worden bij de bouw grote en kleinere stenen gebruikt er kan geen vocht indringen in de steen zelf wel is het hecht middel belangrijk. Voor het bouwen werd in het verleden een mortel gebruikt. Bij bezoek aan een object opgebouwd met vuursteen met name letten op de voegen en de sterkte van de mortel. Ook hier kan een priem gebruikt worden om de sterkte van de mortel te bepalen. Bij renovatie voegen schoonmaken en de ruimtes vullen met cement. Eventueel vloeibaar cement injecteren tussen de ruimte van de stenen om het verband te versterken.

GRANIET/PEDRA

Graniet (pedra) is solide en is over het algemeen in grote blokken op gebouwd en gevoegd met mortel. Het gewicht van deze stenen maakt dat het een solide bouwwijze is. Kleinere gaten worden opgevuld met stukjes graniet en gevoegd met mortel.

Bij genoemde bouwwijze en gebruikt bouwmateriaal wordt de sterkte gevormd door de gehele structuur van de gestapelde stenen, de muren zijn circa 50 cm dik. Bij verbouwingen neem een (Portugese) aannemer in de hand, als je een opening maakt voor een deur of raam kan je het verband van de stenen aantasten met alle gevolgen van dien. Portugese aannemers hebben ervaring hiermee en weten exact hoe je dit veilig kunt doen.

BOUWSTEEN

Voor nieuwere huizen zijn opgebouwd met een dubbele bouwsteen tussen een beton raamwerk die hoofd structuur van het huis vormt. Dit is een gebakken rode steen indien de steen niet goed is afgedekt neemt deze vocht op en houd deze vast hierdoor kan de steen zacht worden.