Portugal makelaar Tábua

Laat u zich niet beïnvloeden in uw oorspronkelijke keuze zonder dat u zicht heeft op de (financiële) consequenties daarvan.

Het gebeurt in de praktijk dat kandidaat-kopers oorspronkelijke keuze een bestaand huis kopen maar word door de makelaar een relatief goedkope bouwkavel aangepraat, uiteraard wordt door dezelfde makelaar ook bouwbegeleiding aangeboden of zijn zij behulpzaam bij het aanvragen van offertes bij aannemers. Dit is vaak niet ingegeven door een integer advies aan u maar commerciële motieven spelen daar de hoofdrol in.

Let wel het aanschaffen van; bestaande (nieuw)bouw, renovatieobject of bouwkavel zijn drie verschillende keuze´s met bijbehorende (supplementaire) kosten en consequenties.

Waar moet u ondermeer op letten bij bestaande bouw en bezoek aan het object.

• Zijn de grenzen van het land duidelijk aangegeven
• Is er een waterput en/of waterleiding aanwezig (levert de put voldoende water ook in de zomer)
• Elektriciteit komt er voldoende vermogen binnen voor een gemiddeld huishouden
• Staat van de dragende balken, dakconstructie en dakpannen.
• Elektrische leidingen en aarding
• Bosbrand gevaar
• Bouwwijze

Hou er rekening mee je koopt het object in de staat is waarin je het hebt aangetroffen. Het is handig om voor jezelf foto’s of een video te maken om later deze nog even te kunnen bekijken. Heb je twijfels over de bouwkundige staat maar je wilt het wel verwerven doe dan een second opion. 

Dit is altijd vrijblijvend het verplicht u tot niets. Bij de meeste makelaarskantoren zijn daar geen kosten verbonden er zijn echter ook makelaars die een vergoeding van de brandstofkosten vragen. Deze kosten krijgt u dan terug en/of wordt gecompenseerd, als u bij die makelaar een object koopt.  U gaat dan samen met de makelaar op stap deze zal u de objecten laten zien die u hebt uitgekozen. In deze eerste bezichtiging is het belangrijk of het beeld dat u zich heeft gevormd via foto´s, beschrijvingen en/of ander media materiaal in overeenstemming is met de werkelijkheid (Feiten en gevoel). Bezoek meerdere keren het object, ook zonder de makelaar, om de sfeer te proeven.

De openingstijden van de Portugese makelaarskantoren zijn op werkdagen vanaf 09:00 uur tot en met 18:00 uur. Bent u even verlaat geen probleem even een belletje. Indien gewenst kunt u ook buiten werktijden en/of werkdagen een afspraak maken.

Het is aan te bevelen om vooraf een afspraak te maken, maar niet altijd noodzakelijk. Bij de grotere makelaars kantoren is altijd wel iemand aanwezig die u te woord kan staan. Bij kleinere makelaars kantoren kan het gebeuren dat u een gesloten deur vindt het is dan ook aan te raden om daar een telefonische afspraak te maken.

Met dit bezoek kunt u kennis maken met het makelaarskantoor en persoonlijk met de makelaar in persoon die uiteindelijk het gehele koopproces gaan begeleiden en het object in portefeuille heeft. Samen met u bespreken zij uw wooneisen aan de hand daarvan wordt er eventueel nog een verdere selectie gemaakt en samen met u een route gemaakt.

Het is handig om over een auto te beschikken als u zich gaat oriënteren. Gaat u met uw eigen auto naar Portugal dan moet u rekening houden met een (veilige) reistijd van twee dagen. Gaat u vliegen dan is Porto (OPORTO) de luchthaven die wat afstand betreft dichterbij het centrum van midden Portugal ligt dan Lissabon. Via autoverhuurbedrijven kunt u een auto reserveren die staat dan voor u klaar-

U kunt vaak via de makelaar een verblijf accommodatie regelen (op eigen kosten). U kan dit ook zelf regelen een overzicht van verblijfsaccommodaties in de directe omgeving vindt u hier. U kunt meteen aan uw zoektocht een vakantie verbinden en de gelegenheid nemen op eigen houtje de streek te ontdekken.

Het is dan ook leuk en zinnig om met landgenoten te spreken die al in de regio wonen die kunnen u veel vertellen over de mogelijkheden die de regio u kan bieden. In (midden) Portugal zijn een aantal ontmoeting plekken waar u uw landgenoten kunt vinden. Regelmatige worden er evenementen georganiseerd een overzicht van actuele evenementen vindt u hier.

Over het algemeen vindt oriëntering plaats via het internet en aan de hand van objectieve eisen (feiten) zoals ruimte, faciliteiten, verkoopprijs en uw subjectieve eisen (gevoel) zoals omgeving en ligging maakt u uw keuze en selecteert die objecten die u interessant vindt. Media materiaal en beschrijvingen levert een ruw beeld op. Echter uit de praktijk blijkt dat slechts bezoek aan de object(en) u voldoende informatie verschaft om een beslissing te nemen.

Vooraf  aan dit bezoek moeten uw vragen al beantwoordt zijn zodat uw reis en bezoek aan het object nut heeft.

Reageren op een object handige vragen:

• Vraag altijd om de actuele prijs
• Actuele kosten koper

Bij een Professionele makelaar ontvangt je binnen een termijn van 48 uur een reactie op je vragen. Duurt dit langer dan moet je jezelf afvragen of je wel met een Professionele makelaar te doen heeft.

Dit artikel wordt nog uitgebreid.

Over het algemeen gesproken zijn objecten die in de verkoop voorraad van de makelaar aanwezig zijn gecontroleerd of deze voldoen aan de formele eisen en is er een dossier.Waarin de belangrijkste documenten in te vinden zijn.

• Woonvergunning(en) aanwezig
• Alle eigenaars bekend
• Pand is bezocht en bekeken
• Er is een makelaars overeenkomst met de eigenaar(s)
• Duidelijk is wat de bestemmingsplannen zijn
• Legaal gebouwd

Verkoop prijzen die u vindt op makelaars websites komen tot stand op basis van marktwaarde bepaling niet op basis van taxatie. Deze marktwaarde bepaling gebeurt aan de hand van objectieve en subjectieve criteria waar vooral (praktijk) ervaring bij komt kijken en het is uiteindelijk een delicaat evenwicht tussen belangen van verkopers en kopers.

Houd er rekening mee dat de prijzen altijd zijn gebaseerd op kosten koper tenzij expliciet anders vermeldt. De makelaar die het object in portefeuille heeft kan u deze kosten voorrekenen. Omdat wetgeving jaarlijks maar ook tussentijds kan worden aangepast en de daarbij behorend financiële maatregelen vraag dan ook in uw reacties op een object om de actuele kosten koper.

De Portugese makelaar kan zijn commissie in principe vrij te bepalen, uiteraard binnen wat redelijk en gebruikelijk is. Vergeleken met de makelaar commissie in uw eigen land, is de Portugese makelaarscommissie relatief hoog. Het gemiddelde ligt tussen de 3 en 5 % exclusief IVA (=BTW) 21%, afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed en met een basisbedrag. Dit is te verklaren omdat de meeste makelaars werken op basis van NO CURE NO PAY wat betekend dat pas wanneer een succesvolle verkoop tot stand komt de makelaar zijn investeringen kan terug verdienen. De investeringen zijn bij een professionele makelaar aanzienlijk,daarnaast zijn er diverse kostenverhogende factoren zoals reistijd en brandstofkosten in verband met de uitgestrektheid van het land  Portugal.

De voornaamste taak van de Portugese makelaars is kort samengevat, promotionele activiteiten te verzorgen om klanten te verwerven voor hun opdrachtgevers (de verkopers) en het bemiddelen tussen deze opdrachtgevers en klanten op zo´n wijze dat beide partijen tevreden zijn. Hoewel wordt gezegd dat de makelaar maar voor een partij mag optreden, meestal de verkopende partij is dit in de praktijk niet het geval. Je hebt als makelaar met beide partijen rekening te houden. Alleen in geval van conflicterende belangen zal zij echter de belangen van de verkopende partij moeten vertegenwoordigen in zoverre dat deze niet een juridische aard krijgen dan dient zij namelijk de verkopende partij een jurist te adviseren. Dit doet een groot beroep op de integriteit en verantwoordelijkheid van de makelaar, het geen dan ook inhoud dat een makelaar nooit en te nimmer een object waar een makelaar een rechtstreeks financieel belang bij heeft (bijvoorbeeld eigendom) zelf mag bemiddelen hij/zij is dan een partij en geen intermediair. Daarnaast kan en mag een makelaar niet optreden in zaken waar hij/zij geen kennis van heeft.

In Portugal kan het zijn, dat de eigenaar/verkoper aan verschillende makelaars een verkoop bemiddeling opdracht geeft. Hierdoor kunt u bij verschillende makelaars hetzelfde huis tegen komen soms voor verschillende prijzen.  Afhankelijk van de klantenkring van de makelaar worden de objecten in ponden of euro's vermeld. Met de fluctuatie van de euro ten opzichte van onder andere het pond (niet aan de euro gekoppeld) kunnen de prijzen dus per makelaar verschillen. Bovendien geven de verkopers veranderingen in prijs (hoger of lager) niet altijd aan alle makelaars tegelijk door.  Daarom is het altijd belangrijk om naar de actuele prijs te vragen bij het reageren op een object.

Sinds 1 januari 2006 zijn MAKELAARS = MEDIAÇAO IMOBILIARIA in Portugal verplicht zich aan te sluiten bij de IMOPPI. Deze naam is onlangs gewijzigd in: INCI. Zonder erkenning van dit branche instituut mag men zich niet langer makelaar noemen en ook niet langer makelaarsactiviteiten uitoefenen.  Een erkende makelaar is te herkennen aan een vergunning (formaat A-4) met een registratienummer (licença No. b.b. XXXX-AMI) of Licença AMI-XXXX), dat wordt afgegeven door het INCI (voorheen IMOPPI).

Ook in reclame uitingen (advertenties en websites) moet de makelaar zijn registratienummer vermelden. De Portugese makelaar is gebonden aan een beroepscode  zoals deze is vastgelegd in de CÓDIGO DEONTOLÓGICO waarin vergelijkbare regels worden gesteld zoals deze te vinden zijn bij makelaars verenigingen in uw eigen land. Het overtreden van deze beroepscode kan uitsluiting van de makelaar tot gevolg hebben en het verlies van de licentie.

Het koop proces via een  Portugese makelaar.

Een Professionele makelaar loodst u door het gehele koop proces, zal u ook uitleggen hoe dat in zijn werk gaat, daarbij ondersteunen en u veel werk uit handen neemt. Wellicht ten overvloede vermelden wij in de FAQ de stappen die genomen worden op het moment dat u beslist om tot aankoop over te gaan en waar u rekening mee moet houden zodra de beslissing is gevallen.

In Portugal geldt strikte wetgeving over het beroep van makelaar (bemiddelaar onroerend goed), om kandidaat-kopers te beschermen bij onroerend goed transacties. Deze wetgeving is tot stand gekomen in verband met het hoge wild west gehalte van de onroerend goed markt  " in het verleden" en zijn er door de Portugese overheid regulerende maatregelen genomen in de vorm van wetgeving.

Prijsvergelijkingen met eigen land en Portugal maken gaan niet op. Als u niet bekend bent met de verkoopprijzen in Portugal zelf, of vergelijkingen maakt met verkoopprijzen in uw eigen land. Bestaat het gevaar dat u te duur gaat verwerven waardoor u in de toekomst problemen krijgt met het verkopen. Daar aan tegen kan goedkoop verwerven ook duurkoop worden. Als blijkt dat de kosten om bewoonbaar te maken ruimschoots de verwervingskosten overschrijdt.

Kopen direct van particulier of via makelaar in Portugal ?

Veel kandidaat-kopers denken dat het kopen via een particulier goedkoper zou zijn dan via een makelaar dit is niet juist, het kopen direct van een particulier kan net zo duur of goedkoop zijn als via een makelaar. Daarnaast is het de vraag of de particulier die het aanbied op internet ook werkelijk de eigenaar is en geen tussen agent, bemiddelaar of speculant. Daarnaast hebben de meeste verkopers ook een algemene overeenkomst met een makelaar waarin contractueel de verkoopprijs is vastgesteld.

.

Dit artikel kunt u opslaan op uw computer door op de bovenstaande PDF icoon te klikken.

Circa 75 % van het aanbod van onroerend goed in (midden) Portugal is van Portugese eigenaar(s) Het overige is van buitenlanders die om welke redenen dan ook hun onroerend goed aanbieden. Het aanbod van deze Portugese eigenaars komt over het algemeen tot stand door een economische redenen gedwongen vertrek naar de grotere steden en/of emigratie naar landen als bijvoorbeeld Nederland en België en willen vaak daardoor niet meer op het platte land wonen. 

Maatregelen van de Portugese regering en gemeentes door de lokale bedrijvigheid te versterken hebben niet of onvoldoende geleid tot het stopzetten van de nationale en internationale emigratie. 

Dit betekend dat (dorps) huizen, boerderijen (quinta´s) maar ook grond wel eigenaar (s) hebben maar er wordt geen gebruik meer wordt gemaakt en/of onderhoud aan gepleegd er is namelijk vaak geen geld om dit te doen. Gevolg is dat er verkrotting op kan treden in dorp, stad en platteland en wordt daar niet mooier van. Voor de Portugese eigenaars betekende dit dat de waarde in tijd steeds minder wordt en gaat soms zover dat verkrotting onherstelbaar leid tot een ruïne waarvan er veel te vinden zijn de regio midden Portugal op zowel het platteland zelf, als in de steden en dorpen. Er bestond bij veel Portugese eigenaars een drempel om hun bezit te koop aan te bieden bij een makelaar dit is historisch gegroeid en beperkte zich vaak tot een bordje te koop met daarop een(mobiel) telefoonnummer en/ of moesten het van hun lokale netwerk hebben.

 Het is in Portugal nog niet zo dat de (Portugese) eigenaar, tenzij dit buitenlanders betreft hun bezit direct op de (internationale) markt zetten door middel van het adverteren op internet zoals op internetsite als huisenaanbod en/of vergelijkbare nationale en internationale websites. Daar zijn een aantal verklaarbare redenen voor.

Taalprobleem

• Over het algemeen gesproken zijn er weinig Portugese eigenaars die een tweede taal spreken. Gezien de grootste groep kopers, dus ook de kansen op verkoop, bestaat uit buitenlanders zoals, Engelse, Nederlanders, Belgen en Duitsers is communicatie dan ook moeilijk, zonder tussen komst van een Tolk, tenzij de koper al de Portugese taal machtig zijn.

Onbekendheid , maar ook de toegang tot internet,

• Pas de afgelopen jaren is deze sterk verbeterd, onder meer door overheids maatregelen, maar nog steeds zijn de meeste (Portugese) huiseigenaren nog niet aangesloten op het internet hun aanbod zal vooral beschikbaar zijn via makelaars.

De afgelopen jaren een kentering te bespeuren want ook de Portugese eigenaren zien in dat het te koop aanbieden via een makelaar en/of internet voordelen heeft en hun kansen op verkoop sterk verbetert.Kopen van onroerend goed in Portugal heeft ook een maatschappelijke kant. Enerzijds wordt verkrotting tegen gegaan waardoor het beeld verbetert en je ondersteunt de lokale economie en werkgelegenheid.